香港楼市总能上演最极端的戏码，一边是股神级操作笑着离场，另一边却是国际级基金惨亏数十亿，血本无归。

最近北角和富商场的案例，就活生生上演了这场资本悲喜剧，而故事的主角之一，正是那位总能精准预判市场的李嘉诚。

当数十亿的资产都能在一夕之间变为负债，

我们不禁要问，这场风暴中，谁是赢家，

谁又是那个接到「火棒」的人？

而在城市的另一个角落，

一对兄弟的反目，

又如何催生出回报率高达33%的奇特投资？

故事要从2017年说起，当时市场一片火热，李嘉诚旗下的置富产业信托，将2012年以6.5亿元购入的和富商场，以20亿元天价卖给了施罗德亚洲基金财团。

短短五年，获利超过两倍，堪称完美收割

然而，当时的独立估值报告显示，这个商场的价值其实只有10.61亿元。这意味着，外资基金是以高出估值近九成的价格，接下了这个滚烫的火棒

他们或许以为自己买下的是一只会生金蛋的鸡。

财团不仅高价买入，后续更投入约2.5亿元进行翻新。为了完成这笔交易，他们向银行申请了一笔高达15亿元的贷款

然而，他们忽略了香港商业地产市场的急转直下，以及利率的疯狂飙升。昔日仅约四厘的贷款利率，在2023年竟飙升至八厘左右，还款压力倍增

更致命的是，他们采用了「无追索权融资」这种方式

简单来说，就是这笔贷款只跟商场这个项目挂钩，万一项目失败，银行只能没收商场，无权向基金背后的主办人追讨任何一分钱

这个结构保护了基金，却让银行承担了所有风险。

最终，随着市场冰封，租金回报率低至不足1%，商场价值暴跌，基金无力偿还贷款而违约，这个曾经风光的20亿商场，即将沦为银主盘，成了一文不值的负资产

诚哥早已稳坐钓鱼台，而外资基金则成了这场资本游戏中最惨痛的脚注。

当国际大鳄在资本市场上焦头烂额时，太子一间唐楼里，一场家庭纠纷却意外创造了惊人的投资机会。

一对兄弟因金钱问题反目，弟弟长年占用两人共同持有的单位，拒不搬迁

哥哥在一气之下，决定将自己拥有的一半业权以18万元的超低价拍卖，相比当年45万的买入价，亏了整整六成，只为套现离场，出一口气

这种只有半份业权、还有「租霸」占用的物业，听起来就是个天大的麻烦。

然而，在专业投资者眼中，这却是遍地黄金。

整个单位市值约200万元，月租可达一万元。若有投资者以18万元买下这半份业权，法律上他有权向居住在内的弟弟，追讨一半的市值租金，即每月5000元。一年下来租金收入就有6万元，换算下来，租金回报率竟高达惊人的33%，不到三年就能回本！

这也解释了为何有投资者专门寻找这类「业权不全」的物业，因为入场成本极低，回报却可能非常可观

从和富商场到太子唐楼，我们看到了香港房地产市场的两个极端。

一个是宏观经济与金融杠杆下的巨额亏损，警示我们即使是国际级的管理者，在高位接盘也难逃被市场吞噬的命运

另一个则是微观层面因家庭矛盾而产生的另类机会，它虽然充满法律风险与人际关系的挑战，却为胆大心细的投资者打开了另一扇窗

这两个故事告诉我们，在香港这个复杂的市场里，风险与机遇总是一体两面。当所有人都盯着那些光鲜亮丽的摩天大楼时，真正的宝藏，有时就藏在最不起眼的角落，以及最狗血的家庭伦理剧中。